在天津，什么樣的房子慢慢就不保值了？
我們老百姓買(mǎi)了房子，其實(shí)都有一個(gè)底線心理，咱不指著房子能賺多少，起碼咱們買(mǎi)的房子在持有期間，可以保值，別賠，就已經(jīng)很好了，這就是房子的保值的問(wèn)題，今天也重點(diǎn)和大家再分享一下，如何判斷你買(mǎi)的房子能不能保值。今天也會(huì)從正反兩個(gè)角度來(lái)給大家做分享。
1.來(lái)自周邊的價(jià)格殺手
不管你是新房還是二手房，在同片區(qū)，或者是和你房子同類(lèi)型同價(jià)格的跨區(qū)域的片區(qū)，如果出現(xiàn)了地價(jià)的持續(xù)性下探，那你的房子大概率就會(huì)出現(xiàn)不保值的風(fēng)險(xiǎn)，除非你家小區(qū)有特別硬的學(xué)區(qū)作為支撐，否則保值性就是個(gè)大問(wèn)題。
舉個(gè)例子，你家房子現(xiàn)在二手房是2w一平，周邊地價(jià)如果之前一直是一萬(wàn)出頭，那再開(kāi)發(fā)新房還是2w一平，這都是正常，如果周邊地價(jià)慢慢從一萬(wàn)變成9k，8k，甚至7k了，那后續(xù)再開(kāi)發(fā)的新房項(xiàng)目，房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)也會(huì)從2w，變成1.7w，1.5w，等新房再交付變?yōu)槎址浚?.5w的次新房，和你家的2w的房子，如果是買(mǎi)房人，你會(huì)怎么選？你想賣(mài)只能往下去夠這個(gè)價(jià)格，這也是現(xiàn)在很多環(huán)城新房為啥不保值的一個(gè)底層邏輯原因之一。
2.瞧不上眼的老破小保值為啥更安全？
以前和一位粉絲交流過(guò)，說(shuō)看房時(shí)，那老破小實(shí)在是看不下去，樓道也破，小區(qū)也太老了，關(guān)鍵是價(jià)格還不便宜呢，擔(dān)心買(mǎi)這樣房子，過(guò)幾年還好賣(mài)嗎？會(huì)不會(huì)價(jià)格出現(xiàn)大的回落情況，相信這也是很多人擔(dān)心的問(wèn)題。
這里我先總結(jié)一下，不是所有老破小都能買(mǎi)，位置，區(qū)域，學(xué)校，樓層，太多因素影響老破小自身的價(jià)值和價(jià)格，關(guān)于這個(gè)話題，我近期會(huì)寫(xiě)一個(gè)《什么樣的老破小可以買(mǎi)？》來(lái)進(jìn)行分享，今天先不在這里過(guò)度展開(kāi)討論。
那為什么說(shuō)那些值得買(mǎi)的老破小保值屬性來(lái)看更安全呢？其中有一個(gè)很關(guān)鍵的因素，就是前面內(nèi)容也和大家分享過(guò)的，需要結(jié)合流通性這個(gè)指標(biāo)一起說(shuō)，流通性好，成交量大的老小區(qū)，大家的持有成本更為接近，賣(mài)房交易時(shí)，保值性會(huì)更好，我還是舉例來(lái)說(shuō)明，這樣大家更容易理解：
一個(gè)老破小社區(qū)，當(dāng)初大家的入手成本可能就是30w甚至更低，但是這些年陸陸續(xù)續(xù)最初的那批業(yè)主大部分都陸續(xù)搬家走了，后來(lái)在50w時(shí)置換了一批業(yè)主，80w時(shí)又置換了一批業(yè)主，100w時(shí)又置換了一大批業(yè)主，成交量一直很大且穩(wěn)定，那當(dāng)下這個(gè)小區(qū)如果有人要賣(mài)房，那賣(mài)房的業(yè)主正常情況下不會(huì)賠錢(qián)賣(mài)的，所以這樣的小區(qū)成交價(jià)會(huì)很穩(wěn)，也就是過(guò)去的量升價(jià)漲，現(xiàn)在的量穩(wěn)價(jià)穩(wěn)。大家持有成本都不低，且小區(qū)高成本持有的房主占有一定比例，這都是好現(xiàn)象
反觀一下，如果這社區(qū)成交量很低，如果有人賣(mài)房，著急賣(mài)，別人家掛100w，我就掛95w，甚至90w，我就賣(mài)出去了，反正當(dāng)年30w或者50w買(mǎi)的，我也沒(méi)虧。如果有這種想法的人多了，那這種小區(qū)房?jī)r(jià)就特別不穩(wěn)，存在保值的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題?；剡w房安置房小區(qū)，經(jīng)常就會(huì)出現(xiàn)這樣的問(wèn)題，所以買(mǎi)回遷房需要非常注意，大部分回遷房社區(qū)都不太建議買(mǎi)。
總結(jié)一下，有流通性，且成交量穩(wěn)定的小區(qū)，不管是不是老破小，這都具備保值的能力。
3.新房的糖衣褪去，二手房迎接的是糖的甜蜜還是炮彈？
這里再和大家分享，新房賣(mài)得好，不代表二手房就能如何如何，新房和二手房的邏輯確實(shí)還是有一定區(qū)別的，新房的售賣(mài)，里面有大量的銷(xiāo)售技巧和運(yùn)營(yíng)在里面，說(shuō)句當(dāng)下流行的，新房為啥賣(mài)的好，那必是科技與狠活兒啊，哥們兒。
所以想看房子保值不保值，不要去看新房賣(mài)的多好多好，或者你看二手房這小區(qū)成交量真大，這些都是現(xiàn)象，得學(xué)會(huì)透過(guò)現(xiàn)象看本質(zhì)，下面給大家總結(jié)分享一下房子保值的本質(zhì)的核心內(nèi)容：
4.房子保值的核心內(nèi)容
第一，具備真正意義上的稀缺性，位置，地段，還有優(yōu)質(zhì)學(xué)校學(xué)區(qū)，這都屬于稀缺性，不可復(fù)制的內(nèi)容
第二，房子所處區(qū)域，地價(jià)穩(wěn)定，或者地價(jià)還可以上升？那起碼這個(gè)區(qū)域，房?jī)r(jià)是穩(wěn)定的
第三，房子在市場(chǎng)的需求量大，對(duì)應(yīng)著就是成交量很好，這里一定是二手房的成交量才是真實(shí)有效的成交量，同時(shí)還要看一下，有成交量的同時(shí)，看一下這個(gè)小區(qū)是否會(huì)有其他替代品，替代品多不多？可替代品價(jià)格是啥情況？看成交量也就是流通性的同時(shí)，再看看第一點(diǎn)的稀缺性
第四，人氣兒，房子想保值，還有個(gè)挺關(guān)鍵的指標(biāo)，那就是一定得有人氣兒，有人氣兒，配套才能更完善，實(shí)現(xiàn)發(fā)展的正循環(huán)
房子不保值的經(jīng)典特點(diǎn)
第一，沒(méi)有學(xué)區(qū)，位置一般，房齡又不那么新的房子，好比是大眾臉，沒(méi)特色，想快速出手，只有給自己打成骨折價(jià)格來(lái)吸引眼球了
第二，還有就是區(qū)域地價(jià)非常不穩(wěn)，一直向下走的，板塊兒大量待開(kāi)發(fā)土地的都慎入啊
第三，有明顯高溢價(jià)的房子，你的入手成本在同小區(qū)啥水平？刨去早些年已經(jīng)低價(jià)買(mǎi)入的業(yè)主，你的入手成本在近期成交的人里是啥水平？注意自己的入手價(jià)格，太高慎入
以上就是天津買(mǎi)房，出手前，關(guān)于房子保值要考慮的內(nèi)容，大家可以去和自己的目標(biāo)樓盤(pán)去進(jìn)行一下對(duì)比，也希望各位都能買(mǎi)到保值的好房子
今天先分享到這里，更多精彩內(nèi)容，我們下期再見(jiàn)。
評(píng)論