今天和大家聊聊天津樓市的成交主力老破小，圍繞大家肯定會(huì)感興趣的幾個(gè)話題，諸如老破小房齡時(shí)間，產(chǎn)權(quán)年限，老房子能否貸款，以及產(chǎn)權(quán)購買建議。

1.房齡30年的老破小，70年產(chǎn)權(quán)還有多少年？
大家可能網(wǎng)上短視頻刷到過這樣的文案內(nèi)容，90年代的老破小，房齡都30多年了，70年產(chǎn)權(quán)都快沒一半了，不建議買啦。我只能說，文案終究是文案，真實(shí)情況是，我給大家舉個(gè)例子，3月底我的一位粉絲拿到了剛剛成交的一套老破小的房本，產(chǎn)權(quán)時(shí)間是2023.3.23-2093.3.23，一個(gè)嶄新的70年產(chǎn)權(quán)的時(shí)間。

在天津您買的老破小，過戶完成，您的新房本上的產(chǎn)權(quán)日期，就是你最新交易開始算的70年。產(chǎn)權(quán)時(shí)間和房齡其實(shí)是沒有關(guān)系的，你買完，就是新的70年產(chǎn)權(quán)，你以后賣了，新的買家再買，又是新的70年產(chǎn)權(quán)

2.老破小的房齡太老了，會(huì)不會(huì)銀行不給放貸了？
這個(gè)倒是有可能的，但是也不是完全單純按房齡去算
首先我們來了解幾個(gè)基本概念啊，目前天津商貸最多能貸滿25年，這個(gè)貸款時(shí)長主要還是和購房者年齡有關(guān)。至于您買的房子，能不能貸款，在買房人征信無問題的情況下，首先得看是不是私產(chǎn)房，天津的老破小分企業(yè)產(chǎn)，公產(chǎn)，私產(chǎn)，其中私產(chǎn)是可以正常商貸的，但是大家關(guān)心的房齡和能不能貸款又是如何關(guān)聯(lián)的呢？

你買了天津的老破小，如果涉及貸款，下一步都是需要找貸款銀行，然后有評估公司的人上門來做個(gè)拍照，然后給個(gè)房齡的評估。同樣我再舉個(gè)例子，一個(gè)85年建成的老破小，6層到頂?shù)姆孔?，銀行最終看到的評估報(bào)告，房齡會(huì)是90年的，如果樓棟外立面再新一點(diǎn)，可能房齡還能寫的再新一點(diǎn)。我和銀行的朋友聊過這個(gè)話題，其實(shí)有的老房子，你真去細(xì)研究，究竟哪年蓋的真不好說啊，評估的話，其實(shí)就是一個(gè)最簡單粗暴的方法，按層高去判斷房齡。

3.如何判斷老破小能不能放貸？
下面我和大家說一下當(dāng)下的結(jié)論：
那些三層到頂，四層到頂?shù)睦掀菩?，很多都是天津上世紀(jì)60-80年代蓋的，老一點(diǎn)的屬于是60后了，新一點(diǎn)的都得80年左右蓋的，這類房子，其實(shí)目前已經(jīng)有少部分銀行是不給批貸了，原因就是房齡太老。

五層到頂?shù)睦掀菩》孔?，目前是沒問題的，如果你就落個(gè)戶，或者持有周期在5年以內(nèi)，那就完全沒問題。如果打算持有周期10年以上的，我勸您5樓到頂?shù)囊采髦兀瑐€(gè)人經(jīng)驗(yàn)來看，10年后的5層到頂，估計(jì)就會(huì)和現(xiàn)在的四層/三層到頂?shù)姆孔硬畈欢嗔?，也?huì)出現(xiàn)部分銀行不給貸款的情況。

至于六層/七層到頂?shù)姆孔?，普遍?0年代末期到新世紀(jì)前后的房子，這類房子在天津太多太多了，越往市中心方向走，這類房子其實(shí)也是越來越多的。老百姓倒是盼著拆遷，畢竟拆遷補(bǔ)助高啊，比自己賣要合適，但是上頭畢竟錢也緊張，后面短時(shí)間先搞不起大規(guī)模拆遷了，目前天津能聽到最多的是，老舊社區(qū)改造計(jì)劃。那些6-8層到頂?shù)睦戏孔樱蠗l件的，可以安裝電梯，每家掏個(gè)大幾千的，這棟樓百分之多少簽字同意了，這事兒就能往下推進(jìn)了。接下來市區(qū)的老破小會(huì)是這么個(gè)方向。粉刷粉刷外立面，能安電梯的安個(gè)電梯，也就這意思了。

所以如果打算持有周期比較長的，比如孩子要在天津從一年級從頭上學(xué)的，那建議還是選6-7層到頂?shù)睦掀菩?，這樣未來你再賣時(shí)，它依舊是能貸款的，不會(huì)因?yàn)椴荒苜J款而影響流通性。

4.能買產(chǎn)權(quán)的，最好買一下產(chǎn)權(quán)
天津老破小，最早都是企業(yè)單位，或者是國有企業(yè)蓋的房子，在那個(gè)工作還給分房子的年代，根據(jù)你的工齡，級別，給你分不同面積和樓層的房子。你的房子產(chǎn)權(quán)就是對應(yīng)的企業(yè)產(chǎn)或者公產(chǎn)。
早些年，剛剛放開產(chǎn)權(quán)購買時(shí)，很多人還是比較聰明的，第一時(shí)間買了產(chǎn)權(quán)，房子也變成了70年產(chǎn)權(quán)的私產(chǎn)房了。也有不少人當(dāng)時(shí)心疼買產(chǎn)權(quán)的錢，結(jié)果這么一猶豫啊，很多小區(qū)現(xiàn)在又不接受產(chǎn)權(quán)購買了。

這里給大家一個(gè)建議，如果家里有老房子的，最好都去問問，看看還能不能買產(chǎn)權(quán)，能的話，花幾萬塊，買一下產(chǎn)權(quán)，這樣你的房子變成私產(chǎn)房，有幾個(gè)好處：

第一，私產(chǎn)房可以貸款買，公產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)需要全款一次性購買，未來再賣時(shí)，能貸款的房子肯定更好賣

第二，天津樓市的成交主力接下來有一段時(shí)間還是會(huì)以老破小為主，新天津人上學(xué)轉(zhuǎn)學(xué)買老破小的也是你未來賣房的客戶群體，買了產(chǎn)權(quán)，私產(chǎn)房是集體戶可以買的

第三，萬一真趕上拆遷了，私產(chǎn)房的房本面積是建筑面積，這個(gè)能拿到的賠償也更多一些

今天先聊到這里，更多精彩內(nèi)容，我們下期再見。

文章來源；買房大實(shí)話李老師